« Nos 5 propositions pour produire 50 000 logements à coût zéro », par les dirigeants de Real Estech

Le logement a eu sa semaine médiatique. Lancée par la dirigeante de Nexity, elle a été alimentée par le président du Medef et les alertes de la Fédération française du bâtiment sur 100 000 emplois à risque, obligeant un gouvernement et une Première ministre, jusqu’alors absolument muets sur le sujet, à se positionner.

Mais il serait illusoire de croire que cela va faire évoluer la doctrine de l’État sur le logement. La haute administration des finances publiques est imprégnée par la double conviction qu’il y a suffisamment de logements dans le pays et que la politique publique du logement française serait plus dispendieuse qu’ailleurs contribuant à l’inflation des prix.

 L’idée d’une baisse des prix par le renchérissement du coût des crédits est bancale

 

L’idée qu’une correction des prix par une baisse de la demande serait salutaire est même assumée dans les couloirs. Le Conseil national de la refondation consacré au logement a été décalé en dernière minute. Quoiqu’il en sorte les arbitrages ne seront guère favorables à de nouvelles mesures de soutien. Le ministre des comptes publics vient d’affirmer que le logement sera particulièrement concerné par la baisse des dépenses publiques envisagée pour le budget 2024.

Convenons que l’objectif de tenue des finances publiques est légitime mais que l’idée d’une baisse des prix par le renchérissement du coût des crédits est bancale. D’ailleurs les prix du marché de l’ancien résistent incroyablement bien en valeur comme en volume, les secondo accédants et les héritiers pouvant continuer d’échanger du patrimoine immobilier contre du patrimoine immobilier.

La demande de logements est extrêmement forte dans tous les pays occidentaux du fait de la décohabitation - réduction du nombre de personnes par ménage - et de la poursuite de la métropolisation contrairement au mirage de l’exode urbain post-Covid qui a fait long feu. La baisse de l’offre ne fera qu’accentuer ce phénomène avec des conséquences sociales et économiques négatives.

Voilà pourquoi Real Estech, think tank de référence sur l’immobilier, fait aujourd’hui cinq propositions pour produire 50 000 logements de plus à coût zéro pour les finances publiques et susceptibles de passer l’examen de l’Assemblée nationale et du Sénat.

· Créer un régime de simple déclaration pour toute construction d’un logement sur une parcelle qui n’en accueille qu’un aujourd’hui. La fiscalité applicable à une telle opération serait un prélèvement forfaitaire de 30 %. La réserve foncière en zone tendue est moins à rechercher dans les friches que dans la densification de nos pavillons.

· La transformation de bureaux en logements est balbutiante alors que le stock de bureaux obsolètes va exploser. Le principal frein est le non-alignement de l’intérêt des communes qui préfèrent conserver des bureaux vides qui continuent d’être assujettis à la taxe bureau plutôt que d’accueillir de nouveaux habitants avec les coûts que cela implique. Dans ce contexte, nous proposons la création de la taxe sur les bureaux vacants ou sous-utilisés dont l’intégralité des recettes irait aux communes. Cette taxe ne serait reversée à la commune que pendant deux ans, dès la troisième la commune devrait rendre l’argent, la poussant à accorder les permis de transformation.

· Intéresser les communes à la construction de nouveaux logements en permettant automatiquement la prise de participation d’une collectivité territoriale dans le capital d’une société civile immobilière de construction vente (SCCV) sans autorisation préalable du Conseil d'État.

· Permettre à l’État puisse déléguer la gestion des opérations d’intérêt national aux intercommunalités à travers des opérations d’intérêt régional qu’il convient de multiplier.

· Actualiser les plafonds pour les achats des logements sociaux aux promoteurs et les plafonds de loyer pour continuer, en tant que collectivité territoriale, de recevoir des subventions d’État sur le logement.

· Déréglementer car le logement meurt du poids des normes qui s’accumulent sur lui.